Wij schrijven het jaar des Heren 2006. Ik was 29 en kocht een huis. De Rabobank gaf mij zonder blikken of blozen een aflossingsvrije hypotheek van 6,5 keer mijn jaarsalaris, terwijl ik niet eens een vast contract had, en net al mijn spaargeld had opgemaakt in een ver land.
De bank nam dit risico vooral omdat het nauwelijks een risico was. Ik kocht een nieuwbouwappartement dat bij de oplevering al meer waard zou zijn dan wat ik ervoor betaald had. Ikzelf ging er trouwens ook niet bepaald gebukt onder, want ik dacht precies hetzelfde: ‘als ik het om een of andere reden niet meer kan betalen, dan moet ik maar verhuizen’. Wat een zorgeloosheid! Ik denk dat ik nu toch iets zenuwachtiger zou zijn bij het aangaan van zo’n lening. Aan de andere kant moest ik wel, want dit was een van de weinige huizen die nog enigszins betaalbaar waren. (Hoewel je je kunt afvragen wat ‘betaalbaar’ is als je voorlopig alleen de rente kunt betalen, en dat al nauwelijks.)
In 2008 kwam uiteraard de grote klap in hypothekenland, maar ik heb geluk gehad. Ten eerste raakte ik niet in financiële problemen, en ten tweede heeft het huis nooit ‘onder water’ gestaan. De waarde was in die tijd inderdaad sterk gestegen.
We spoelen door naar 2023. De tijden zijn veranderd, maar ik woon nog steeds in hetzelfde huis. Het is verdriedubbeld in waarde, en niet eens meer betaalbaar met twee inkomens, laat staan voor één twintiger met een baantje. Amsterdam verandert in rap tempo in een stad waarin steeds meer vervelende mensen wonen. De solidariteit is ver te zoeken, de ras-Amsterdammers wonen in Almere en de paradijsvogels sterven uit.
Ondertussen heb ik niet gedaan wat ik had moeten doen, namelijk aflossen. Er is nog zo’n €190.000 over van mijn hypotheekschuld – het overgrote deel. Ik heb net de hypotheek overgesloten naar een bank die past bij mijn idealen, voor een historisch laag rentepercentage, en wil net beginnen aan aflossen met flinke happen tegelijk. Maar dan struikel ik over het concept FIRE. Ik heb ineens een nieuw plan, want ik wil nu zo snel mogelijk financieel onafhankelijk worden.
Daarmee kwam ik in het dilemma terecht dat veel lezers wel zullen kennen: eerst de hypotheek aflossen of meteen beleggen en de schuld nog even laten voor wat het is? De keuze is moeilijk en valt voor iedereen anders uit. De blogger Bespaarfreaksingle heeft bijvoorbeeld gekozen voor eerst aflossen. Anderen zoals Geldnerd doen een tijd allebei: wat extra aflossen, wat beleggen. Allemaal met heel goede argumenten. Daarom is het ook een dilemma.
Ik betaal 1,4 procent rente op mijn hypotheek, en dat is een heel stuk lager dan het verwachte rendement van belegd geld. Aflossen heeft nauwelijks effect op mijn maandlasten, want de maandelijkse hypotheekrente beslaat maar 5% van mijn inkomen. Ik neigde dus naar beleggen, maar wéér jarenlang niet aflossen voelde ook niet verstandig. Uiteindelijk berekende ik vier scenario’s voor een periode van tien jaar. Steeds uitgaande van €2.000 per maand en 7% rendement. Ik wilde natuurlijk weten wat het meeste opleverde, maar ik was ook benieuwd of het zo snel mogelijk omlaagbrengen van de maandelijkse rente veel zou schelen.
- Eerst de hele hypotheek aflossen, dan beleggen. Ik zou binnen 8 jaar van de hypotheek af zijn en daarna via de resterende 2 jaar beleggen ongeveer €52.000 hebben. De betaalde hypotheekrente zou ongeveer €20.000 zijn.
- Eerst tien jaar beleggen, en dan in een klap de hypotheek afbetalen. Dan zou ik weliswaar de hele looptijd nog rente betalen, maar wel veel meer vermogen opbouwen: rond de €330.000. Na afbetalen van de hypotheek, zou ik dan nog €140.000 over hebben. Dat is een heel stuk meer. Wel betaalde ik dan in de tussentijd bijna €28.000 rente.
- Vijf jaar beleggen, daarna vijf jaar aflossen. Als ik dat deed, zou ik gegarandeerd een hele hap van mijn hypotheek kwijt zijn, terwijl ik wel het resultaat van de eerste vijf jaar beleggen door kon laten groeien. Het was een soort compromis tussen optie 1 en 2. Ik zou in de eerste vijf jaar ruim €143.000 vermogen opbouwen, en dat vermogen zou de vijf jaar erna, terwijl ik de hypotheek aan het aflossen was, groeien tot €190.000. De hypotheekschuld die ik na 5 jaar aflossen nog had, zou nog ongeveer €70.000 zijn, dus na die tien jaar had ik dan netto €120.000.
- Een split: tien jaar lang €1000 beleggen en €1000 aflossen. Dan had ik €166.000 en was van mijn hypotheek nog €70.000 over. Netto iets minder dan een ton.
Tabelletje doen voor het overzicht? Waarom niet.
| Optie | Opbrengst | Restant hypotheek | Betaalde rente | Netto uitkomst |
| 1 | 52.000 | 0 | 20.000 | 52.000 |
| 2 | 330.000 | 190.000 | 28.000 | 140.000 |
| 3 | 190.000 | 70.000 | 24.000 | 120.000 |
| 4 | 166.000 | 70.000 | 24.000 | 96.000 |
Wat ik leerde uit deze berekeningen was vooral dat optie 1 voor mij afviel. Het levert te weinig op. Het is wel de veiligste manier, maar de meest realistische verwachting is nu eenmaal dat beleggen veel meer rendeert. Ook optie 4 vond ik te mager. De vraag ‘aflossen of beleggen?’ was hiermee in die zin beantwoord dat ik in ieder geval de komende vijf jaar ging beleggen. Ik neigde wel naar optie 3 omdat aflossen mij een goed gevoel gaf, ondanks het verschil van €20.000.
Daarnaast bleek de rente minder een factor van betekenis te zijn dan ik dacht. Dat had ik al kunnen weten, want 1,4% is nu eenmaal weinig. Ook de sneeuwbalmethode, dus steeds meer aflossen omdat je schuld steeds lager wordt en je rente dus ook, had niet zoveel effect om diezelfde reden. Als je dan ook nog de hypotheekrenteaftrek meetelt, blijft er pas echt weinig over. (De uitkomst van de sneeuwbal staat hier niet bij omdat ik daarvan de gegevens kwijt ben, maar het was weinig opzienbarend. Ik herinner me vooral dat het veel werk was om uit te rekenen terwijl het effect veel kleiner was dan ik dacht. Bij de scenario’s hieronder heb ik de rente verder gelaten voor wat het is.)
Inmiddels merk ik dat ik veel meer kan vrijmaken dan €2.000 per maand. Sinds mijn loonsverhoging deze maand zit ik op €2.500. Soms komt er incidenteel een groot of klein bedrag bij. Jaarlijks zal ik uitkomen op ongeveer €35.000 inleg, aangenomen dat de situatie niet verandert. (Dat is nog maar de vraag, trouwens, maar we moeten nu eenmaal leven met aannames.)
Als ik met die €35.000 per jaar dezelfde scenario’s uitreken, gebeurt er het volgende bij 7% rendement:
- Eerst aflossen, dan beleggen. In vijf jaar is de hypotheek helemaal weg, en na vijf jaar beleggen heb ik €210.000.
- Eerst tien jaar beleggen, dan in één klap de hypotheek afbetalen. Dan heb ik €475.000 minus €190.000 hypotheek, dus €285.000.
- Eerst vijf jaar beleggen, dan vijf jaar aflossen. Na vijf jaar beleggen heb ik €210.000 en die groeit de vijf jaar erna uit tot zo’n €270.000. In diezelfde tweede vijf jaar is ook de hypotheek bijna afgelost: er is nog 15.000 over.
- De split. Tien jaar lang €17.500 aflossen levert een restschuldje van €15.000 op. Eenzelfde bedrag is ondertussen ook belegd en heeft €244.000 opgeleverd. Netto dus €229.000.
| Optie | Opbrengst | Restant hypotheek | Netto uitkomst |
| 1 | 210.000 | 0 | 210.000 |
| 2 | 475.000 | 190.000 | 285.000 |
| 3 | 270.000 | 15.000 | 255.000 |
| 4 | 244.000 | 15.000 | 229.000 |
Het verschil tussen 2 en 3 is groter geworden. Maar het risico bij optie 2 is groter: je weet niet of je aan het eind van de tien jaar wel jaarlijks 7% rente hebt behaald. Als je kiest voor optie 3, is in ieder geval de hypotheek gegarandeerd afgelost. Opties 1 en 4 zijn in mijn ogen nog steeds onaantrekkelijk.
Wat gebeurt er als het rendement hoger is? Rekenen met 7% is vrij conservatief. Als je rekent met 9% zijn dit de cijfers bij €35.000 inleg per jaar:
- Eerst aflossen, dan beleggen. Na vijf jaar is de hypotheek verdwenen en in de vijf jaar daaropvolgend is het resultaat €222.000.
- Eerst tien jaar beleggen, dan in een klap de hypotheek afbetalen. Dit levert €518.000 op en na aflossing nog €328.000.
- Eerst vijf jaar beleggen, dan vijf jaar aflossen. Dat levert €222.000 op die op de achtergrond rendeert tot €304.000.
- De split. De hypotheekschuld is nog €15.000, en de opbrengst van €17.500 beleggen per jaar is nu €268.000. De netto-uitkomst is dus €253.000.
| Optie | Opbrengst | Restant hypotheek | Netto uitkomst |
| 1 | 222.000 | 0 | 222.000 |
| 2 | 518.000 | 190.000 | 328.000 |
| 3 | 304.000 | 15.000 | 289.000 |
| 4 | 268.000 | 15.000 | 253.000 |
Alle bedragen hoger, maar geen schokkend effect van een hoger rendement. Wat wel veel uitmaakt, is gewoon zoveel mogelijk geld weten vrij te maken om te beleggen. Klinkt logisch.
Opties 2 levert op papier, bij alle aannames over inleg en rendement, het meeste op. Maar optie 3 is nog steeds geen slecht idee. Die was de laatste maanden op de achtergrond geraakt in mijn plannen, maar laten we hem niet vergeten.
Ondertussen kan er natuulijk van alles gebeuren. Oorlogen, kernrampen en beurscrises. Andere belastingregels, hypotheekrenteaftrek afgeschaft. Baan kwijt, nog betere baan gevonden, erfenis, arbeidsongeschikt. Kan allemaal. Dus is de conclusie zoals zo vaak: de tijd zal het leren. Wat ik wel vrij zeker weet, is dat ik – als de eventuele arbeidsongeschiktheid niet komt door het afhakken van al mijn vingers – onverstoorbaar zal blijven doorbloggen.
Alle berekeningen van rendement uitgevoerd op berekenhet.nl op basis van heffingsvrij vermogen voor één persoon.
Volgen? Twee opties:
Leave a Reply