Als je tien oplossingen bedenkt voor een kwestie, verzint altijd iemand een elfde. Zo gaat het ook met mijn post over het dilemma ‘hypotheek aflossen of beleggen?‘ met daarin vier opties. Op die post opperde iemand: wat als je het bedrag voor aflossen eerst op een deposito zet?
Ja, wat dan? Dat levert meer op zonder dat het risico omhoog gaat, want de rente is gegarandeerd. Elk jaar open je een nieuwe deposito voor een jaar. Je zou ook het eerste jaar een 5-jarig deposito kunnen openen, het volgende een 4-jarige, enzovoorts. Het resultaat kan iets verschillen omdat rentes dan afwijken, maar we negeren dat nu even, ook omdat op dit moment 1-jarig een hogere rente heeft dan 5-jarig. Hoeveel schelen die deposito’s? We gaan het uitvinden.
De eerste vier scenario’s staan dus hier in het eerste artikel.
Extra! Scenario 5. Vijf jaar beleggen, daarna vijf jaar hetzelfde bedrag vastzetten in deposito’s, en daarna het resultaat van die deposito’s gebruiken voor aflossen van de hypotheek.
Zoals eerder gezegd, dit is een volledig aflossingsvrije hypotheek van €190.000 met rente van 1,4%. We gaan er vanuit dat ik €35.000 per jaar heb om te beleggen c.q. sparen. We rekenen met 7% rendement op de beleggingen en 3,25% rente op de eenjarige deposito’s.
De belegging levert in de eerste vijf jaar €210.000 op dat groeit in de vijf jaar erna uit tot €270.000. In het zesde jaar spaar ik €35.000 en aan het eind van dat jaar open ik een deposito-spaarrekening voor 3,25% en zet daar die €35.000 op. Het jaar erop spaar ik weer die €35.000 maar de deposito levert ook geld op: aan het eind van jaar 7 staat daar €36.138 op. Ik open weer een deposito en zet daar alle spaargeld op: €71.138. Zo gaat het ook de volgende jaren en zo heb ik in december van jaar 10 uiteindelijk €193.000 aan spaargeld. En dat is… meer dan de hypotheek! Ik los de hypotheek af en zet de overige €3.000 ook op de beleggingsrekening. Als ik die deposito’s niet had gebruikt, was er nog €15.000 schuld geweest.
Nog steeds levert optie 2 in theorie het meeste op, maar het verschil is verkleind van €30.000 naar €12.000. Wel betaal ik nog de volle mep aan hypotheekrente.
| Optie | Opbrengst | Hyp. na 10 jr | Vermogen na tien jaar | Rente betaald ≈ |
| 1 (eerst aflossen, dan beleggen) | 210.000 | 0 | 210.000 | 8.000 |
| 2 (10 jr beleggen) | 475.000 | 190.000 | 285.000 | 28.000 |
| 3 (5 jr beleggen, 5 jr aflossen) | 270.000 | 15.000 | 255.000 | 22.000 |
| 4 (10 jaar lang 50/50) | 244.000 | 15.000 | 229.000 | 22.000 |
| 5 (zie boven) | 270.000 | -3.000 | 273.000 | 28.000 |
In eerste instantie was ik dus heel opgetogen over deze optie. Maar wat gebeurt er als je de factor inflatie meerekent? Die is de laatste tijd net zo groot als de rente op de deposito’s. Aan de andere kant daalt ook de relatieve waarde van de hypotheek door diezelfde inflatie.
Kun je die inflatie dan tegen elkaar wegstrepen? Of werkt het zo niet? En wordt het dan toch voordeliger om de aflossingen elke maand meteen te doen, omdat er toch niet tegen de inflatie op te sparen valt, en bij aflossen tenminste nog de rente per maand (een klein beetje) daalt? Eerlijk gezegd raak ik hier nogal de draad kwijt. Hopelijk kunnen anderen hier een beter gefundeerde mening over geven.
Ik had in het vorige stuk de rente al als factor afgeschreven. Nu heb ik, in verband met die vragen, de betaalde rente in die tien jaar toch weer toegevoegd aan de tabel. Twintigduizend euro verschil tussen optie 1 en opties 2 en 5 is trouwens toch nog best wat. Als ik bij optie 1 die 230 euro aan rente per maand niet meer hoef te betalen en ga beleggen, levert dat ook weer meer rendement op. Namelijk: €16.000 in vijf jaar (voor het gemak even aangenomen dat ik niet ga sneeuwballen in de vijf jaar ervoor). Daarmee wordt het verschil met optie 4 wel heel erg klein. (Overigens is vijf jaar natuurlijk een veel te klein tijdvak om te beleggen, maar laten we aannemen dat dit geld ook na die vijf jaar belegd blijft.)
Heb jij nog een ander idee over het omgaan met het dilemma aflossen versus beleggen? Zet het in de comments!
Leave a Reply to Rube Cancel reply